Baulandmobilisierungsgesetz: Folgen für Eigentümer

Seit jeher galten Immobilien als sichere Geldanlage für den eigenen Lebensabend und zur Ausstattung der Erben mit einem wertbeständigen finanziellen Rückhalt, der bei unbebautem Bauland auch zur Finanzierung einer Erbschaftsteuer oder zur Begleichung von Pflichtteilsansprüchen und Vermächtnissen Verwendung finden konnte. Das könnte durch das neue „Baulandmobilisierungsgesetz“ der Bundesregierung, welches im Schatten der Pandemie im Bundestag behandelt wurde, anders geworden sein.

„Im Baulandmobilisierungsgesetz waren vor allem zwei Neuerungen umstritten. Die erste betrifft eine weitere Erschwerung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Künftig werden solche Umwandlungen «in angespannten Wohnungsmärkten» bis Ende 2025 unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt. Welche Gebiete «angespannte Wohnungsmärkte» aufweisen, legen die Bundesländer fest. Ein Anspruch auf Genehmigung einer Umwandlung durch die örtlichen Behörden besteht in solchen Gebieten nur in Ausnahmefällen, etwa beim Verkauf an Familienmitglieder zur Eigennutzung oder wenn zwei Drittel der Wohnungen von bisherigen Mietern gekauft werden. De facto laufe dies auf ein Umwandlungsverbot hinaus, meinen Experten.“ <NZZ online vom 08.05.2021>

Hier wird sich in Zukunft vermutlich häufiger  die Frage stellen, welche Gemeinde in welchen Gebieten einen „angespannten Wohnungsmarkt“ feststellen wird und ob sie dort Bauprojekte initiieren möchte. Dies wird Einfluss auf die Gestaltung der Regelungen in Testamenten haben müssen. Denn der Erblasser mit Wohnimmobilien mit 6 Wohneinheiten, wird dafür keine Teilungserklärung ohne entsprechende Genehmigung abgeben dürfen, um sein Erbe verlässlich zu ordnen (z.B. Pflichtteile und Vermächtnisse sicherzustellen).

"Von der Genehmigungspflicht ausgenommen werden ... allerdings Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, wobei die Bundesländer in einer Bandbreite von drei bis fünfzehn Wohnungen von dieser Zahl abweichen können. Damit soll Rücksicht genommen werden auf private Kleinvermieter, die Wohngebäude mit wenigen Wohnungen vor allem als Altersvorsorge erworben haben.“ <NZZ online vom 08.05.2021>

Die Gemeinden dürfen aufgrund des Gesetzes das Bauland selbst erwerben, um eigene Wohnungsbauprojekte, insbesondere auch Projekte zum sozialen Wohnungsbau zu verwirklichen. Allerdings können die Gemeinden bei der neuen Ausgestaltung des Vorkaufsrechts in diesen Fällen auch Einfluss auf den Preis nehmen, der dann nicht wie beim herkömmlichen Vorkaufsrecht allein durch den aktuellen (ggf. durch ein Gutachten festzustellenden) Marktpreis bestimmt wird, sondern nach Maßgaben der Gemeinden bzw. einer „Expertenkommission“, deren Zusammensetzung noch unklar ist.

„Dieses Recht sollen sie zum «Verkehrswert» ausüben können, den eine Expertenkommission festlegt. Davon erhoffen sich die Befürworter eine preisdämpfende Wirkung. Zudem erhalten die Kommunen neu drei statt zwei Monate Zeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts.“ <NZZ online vom 08.05.2021>

Nach dem Baulandmobilisierungsgesetz wird es den Gemeinden erlaubt sein, über sektorale Bebauungspläne auch bei Überbauungen in bestimmten Innenstadtbereichen einen Mindestanteil an geförderten Sozialwohnungen vorzuschreiben. Das betrifft auch die Ausbauten von Dachgeschossen. Dachgeschossausbauten werden zur Verdichtung von vorhandenen Bebauungen schon seit der letzten Novelle des Baurechts von der öffentlichen Hand begrüßt. Die Neuerung aus dem Baulandmobilisierungsgesetz wird indessen mancherorts zur Folge haben, dass ein Dachgeschoss nur mit einem Anteil  Sozialwohnungen darin ausgebaut werden darf.

Diese Regelung wird wie bisher auf taube Ohren der Gemeinden dort treffen, wo bisher schon vor allem die Zersiedelung von Natur und Landschaft vorrangige Motivation bei der Ausweisung von Baugebieten war. Eine Zersiedelung zu verhindern, soll mancherorts bereits heute durch eine Beschränkung von Baugenehmigungen für Eigenheime erreicht werden.

Die vorgenannten Aspekte sollten Sie bei der Ordnung Ihres Nachlasses berücksichtigen. Zur Beantwortung etwaiger Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie einen Termin.